07. Oktober 2026 – Frage von Herr F. WERTZ an Frau Ministerin KLINKENBERG zu Wohnperspektiven für junge Menschen in der Deutschsprachigen Gemeinschaft

Wie beurteilt die Ministerin die Entwicklung der Miet- und Immobilienpreise im Hinblick auf die Wohnperspektiven junger Menschen und junger Familien in der Deutschsprachigen Gemeinschaft?

Die nachfolgend veröffentlichte Frage und die Antwort entsprechen den hinterlegten Originalfassungen. Die endgültige Version ist im Bulletin für Interpellationen und Fragen (BIF) veröffentlicht.

Frage von Frederik WERTZ (PFF), vom 08. September 2026:

Laut den jüngsten Zahlen des belgischen Statistikamtes Statbel, die von Ostbelgien Statistik ausgewertet und unter anderem im GrenzEcho vom 14. Juli 2026 veröffentlicht wurden, ist der Medianpreis für ein Wohnhaus in der Deutschsprachigen Gemeinschaft im Jahr 2025 auf 268.500 Euro gestiegen. Dies entspricht einem Anstieg von 8,3 % gegenüber dem Vorjahr. Seit 2010 sind die Immobilienpreise in Ostbelgien sogar um rund 80 % gestiegen. Gleichzeitig liegt die Zahl der Neubaugenehmigungen trotz eines leichten Anstiegs weiterhin auf einem der niedrigsten Niveaus der vergangenen zehn Jahre. Zudem zeigen aktuelle Erhebungen, dass sich immer weniger Haushalte den Erwerb eines Neubaus leisten können.

Positiv hervorzuheben ist, dass die Regierung der Wallonie mit der Senkung der Einregistrierungsgebühren bereits einen wichtigen Schritt unternommen hat, um den Erwerb von Wohneigentum insbesondere für Erstkäufer attraktiver zu gestalten. Der Zugang zum Eigentum wird vereinfacht, indem weniger Gelder für den Verwaltungsaspekt der Übertragung zu zahlen sind. Dennoch zeigt die aktuelle Entwicklung, dass die Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt damit noch nicht gelöst sind.

Die Frage nach bezahlbarem Wohnraum ist damit längst nicht mehr nur eine wohnungspolitische Herausforderung, sondern zunehmend auch eine Zukunftsfrage für unsere Gemeinschaft. Damit junge Menschen in Ostbelgien bleiben können, benötigen sie ein Dach über dem Kopf, das sie sich von ihrem Gehalt leisten können. Junge Menschen gründen Familien, sind Fachkräfte und sichern somit die Zukunft Ostbelgiens. Gerade vor dem Hintergrund des demografischen Wandels und des zunehmenden Arbeitskräftemangels gewinnt diese Entwicklung zusätzlich an Bedeutung.

Gleichzeitig stellt sich die Frage, wie der vorhandene Wohnungsbestand besser genutzt werden kann. Bereits im Ausschuss I habe ich in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass wir uns zunächst den bestehenden Wohnraum anschauen sollten, bevor über die Ausweisung neuer Wohngebiete nachgedacht wird. Neben der Nachverdichtung gilt es daher insbesondere zu prüfen, wie bestehende und leerstehende Gebäude wieder aktiviert werden können. Einige Gemeinden ergreifen Maßnahmen, um länger leerstehende Gebäude wieder einer Nutzung zuzuführen. Die Aktivierung solcher Leerstände und ihre mögliche Umnutzung zu Wohnraum leisten einen wichtigen Beitrag dazu, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, ohne neue Flächen in Anspruch nehmen zu müssen. Ebenso wirkt dieser Ansatz einem schleichenden Leerstand entgegen und belebt bestehende Ortskerne.

Erlauben Sie mir daher, werte Frau Parlamentspräsidentin, Frau Ministerin Klinkenberg die folgenden Fragen zu stellen:

1.    Wie beurteilt die Ministerin die Entwicklung der Miet- und Immobilienpreise im Hinblick auf die Wohnperspektiven junger Menschen und junger Familien in der Deutschsprachigen Gemeinschaft?
2.    Verfügt die Regierung über aktuelle Daten zur Entwicklung der Mietpreise, des verfügbaren Mietwohnungsangebots sowie zur Leerstandsquote in den neun Gemeinden der Deutschsprachigen Gemeinschaft? Falls ja, welche wesentlichen Erkenntnisse ergeben sich daraus?
3.    Plant die Regierung die Einführung eines Mietenspiegels oder eines vergleichbaren Transparenzinstruments, das Mietern und Vermietern eine objektive Orientierung über das ortsübliche Mietniveau bieten könnte, ohne dabei in die Vertragsfreiheit einzugreifen? Falls nein, weshalb nicht?
4.    Welche Maßnahmen verfolgt die Regierung, um bestehenden Leerstand zu aktivieren und dessen Umnutzung zu Wohnraum zu erleichtern?
5.    Welche konkreten Initiativen plant die Regierung, um insbesondere jungen Menschen und jungen Familien den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum zu erleichtern und damit die Attraktivität Ostbelgiens als Lebens- und Wohnort langfristig zu sichern? 

Antwort von Lydia KLINKENBERG (ProDG), Ministerin für Gesundheit, Soziales, Familie und Wohnungswesen:

Es ist zutreffend, dass die jüngsten Daten eine deutliche Verschärfung der Bezahlbarkeitsfrage bestätigen. Der Medianpreis eines Wohnhauses in der Deutschsprachigen Gemeinschaft lag 2025 bei 268.500 Euro und damit 8,3 % über 2024; gegenüber 2010 entspricht dies einem Anstieg von rund 80 %. Für freistehende Häuser wurden im Median sogar 292.500 Euro, für Häuser mit zwei oder drei Fassaden 242.500 Euro gezahlt. Wohnungen lagen bei 175.000 Euro. Anzumerken ist, dass die Medianpreise der Wahrnehmung der Teuerung in der Bevölkerung nur bedingt entsprechen und hier eine stärkere Differenzierung der Lagen notwendig wäre.

Diese Entwicklung ist nicht auf Ostbelgien beschränkt. Statbel weist für 2025 in der Wallonischen Region gegenüber 2024 Medianpreissteigerungen von 11,4 % bei Häusern mit zwei oder drei Fassaden, 10,2 % bei freistehenden Häusern und 8,6 % bei Wohnungen aus. Statbel ordnet einen Teil dieses Sprungs in den Kontext der seit 1. Januar 2025 geltenden Senkung der Einregistrierungsgebühr für die eigene und einzige Wohnung von 12,5 % auf 3 % ein.

Die Entwicklung der Miet- und Immobilienpreise sowie Wohnperspektiven junger Menschen sind aus Sicht der Regierung ernst zu nehmen. Der Erwerb von Wohneigentum ist für junge Haushalte deutlich schwieriger geworden, weil die Kaufpreise wesentlich schneller gestiegen sind als die Einkommen und weil Finanzierungskosten weiterhin eine zentrale Belastung darstellen. Besonders relevant ist, dass das Preisniveau in der DG 2025 erneut stark gestiegen ist und gleichzeitig die Neubautätigkeit trotz eines leichten Plus auf niedrigem Niveau bleibt.

Der Wohnungsmarkt in der DG wird auch durch die Grenzlage unsere Region geprägt. Der Druck auf den Wohnungsmärkten in der Städteregion Aachen und in Luxemburg überträgt sich auch auf unsere Grenzgemeinden.

Auch auf dem Mietmarkt besteht Druck. Für die Wallonie beziffert IWEPS den von Mieterhaushalten 2025 tatsächlich gezahlten Durchschnittsmietpreis auf 659 Euro monatlich; die Zeitreihe zeigt einen langfristig stärkeren Mietanstieg als beim Verbraucherpreisindex. Für neu abgeschlossene, über Immobilienagenturen vermittelte Mietverträge weist der Federia-Barometer 2025 einen deutlich höheren Durchschnitt aus: 888 Euro in der Wallonie und einen Anstieg um 5,4 %. Diese beiden Werte messen unterschiedliche Dinge – Bestandsmieten einerseits und Neuvertragsmieten andererseits – zeigen aber in dieselbe Richtung: Der Zugang zu angemessenem Wohnraum wird insbesondere für Haushalte mit niedrigerem oder mittlerem Einkommen immer schwieriger.

Für junge Menschen und Familien bedeutet dies, dass die Wohnungspolitik sowohl die Eigentumsbildung als auch ein ausreichendes, qualitativ gutes und bezahlbares Mietangebot berücksichtigen muss. Die 3 % Einregistrierungsgebühr kann den Eigenkapitalbedarf beim Erwerb zwar deutlich reduzieren, hat aber leider anderseits den Effekt, dass die Spekulation dies teilweise abschöpft. Sie löst jedoch nicht die strukturellen Fragen des Angebots, der Bau- und Sanierungskosten sowie der Verfügbarkeit kleinerer und familiengerechter Wohnungen.

Für Kaufpreise, Gebäudebestand, Baugenehmigungen und den öffentlich geförderten Wohnungsbestand liegen aktuelle und belastbare Daten vor. Bei Angebotsmieten, dem gesamten verfügbaren privaten Mietwohnungsangebot und einer gemeindescharfen Leerstandsquote besteht hingegen noch Verbesserungsbedarf.

Als Orientierungsinstrument steht den Einwohnern der DG ein indikativer Mietspiegel zur Verfügung. Die Regierung hatte 2021 mit dem wallonischen Studienzentrum CEHD vereinbart, die neun Gemeinden wieder in das wallonische Mietspiegel-System aufzunehmen und für die DG Mietdaten zu erheben beziehungsweise den Mietspiegel nach derselben Methodik zugänglich zu machen.

Daneben können überregionale Vergleichswerte herangezogen werden. IWEPS beziffert die durchschnittlich tatsächlich gezahlte Miete in der Wallonie 2025 auf 659 Euro. Der Federia-Barometer, der neue Verträge über Immobilienagenturen erfasst, meldet für 2025 einen Durchschnitt von 888 Euro und einen Jahresanstieg von 5,4 %. Diese Zahlen sind jedoch nicht eins zu eins auf die DG oder einzelne Gemeinden übertragbar.

Für den öffentlich geförderten Bereich ist die Datenlage konkreter: Die ÖWOB verwaltet rund 1.350 eigene Wohnungen; daneben vermitteln die Sozialen Immobilienagenturen Tri-Landum und Wohnraum für Alle rund 320 private Wohnungen an einkommensschwächere Haushalte. Ostbelgien führt den Bestand dieser Träger in einer gesonderten Statistik.

Eine sinnvolle Weiterentwicklung wäre deshalb ein regelmäßiges Wohnungsmarkt-Monitoring, das – datenschutzkonform – mindestens Neuvertragsmieten, Angebotsdauer, Zahl verfügbarer Mietobjekte, Leerstand, Sozialwohnungsnachfrage, Haushaltsgröße und Neubau-/Umnutzungsaktivität auf Gemeindeebene zusammenführt. Ein solches Monitoring würde politische Entscheidungen wesentlich zielgenauer machen können. Zurzeit wird sondiert wie ein solches Monitoring auf dem Gebiet der Deutschsprachigen Gemeinschaft aufgebaut werden könnte.

Ein vergleichbares Transparenzinstrument für Mieten besteht bereits: Die Deutschsprachige Gemeinschaft hat die neun Gemeinden seit 2021 wieder in den indikativen Mietspiegel des CEHD einbeziehen lassen. Dieser Mietspiegel soll Mietern und Vermietern eine objektivierte Orientierung geben und ist aber nicht als verbindliche Preisfestsetzung konzipiert. Damit entspricht seine Grundlogik dem in der Frage genannten Ziel, Transparenz zu schaffen, ohne die Vertragsfreiheit grundsätzlich aufzuheben.

Das wallonische Referenzmodell ist ausdrücklich als unverbindliche Orientierung ausgestaltet. Die Berechnung berücksichtigt unter anderem Wohnungstyp, Baualter, Energieeffizienz, Lage, Fläche, Zimmer und Komfortmerkmale. Die wallonische Methodik wurde 2026 auf Grundlage einer neuen Datenerhebung aktualisiert und ist auf der Internetseite https://www.loyerswallonie.be/ verfügbar.

Vor diesem Hintergrund sollte weniger die Einführung eines völlig neuen Instruments als vielmehr die Aktualität, Bekanntheit und statistische Qualität des bestehenden Mietspiegels für Ostbelgien geprüft werden. Dazu gehört insbesondere die Frage, ob genügend aktuelle Mietvertragsdaten aus den neun Gemeinden in die Berechnung einfließen und ob das Instrument zukünftig nutzerfreundlich auf Deutsch kommunizieren kann.

Die Aktivierung von Leerstand und Umnutzung zu Wohnraum des Bestands muss eine zentrale Säule der Wohnungspolitik bleiben und ausgebaut werden. Angesichts von 37.123 Gebäuden und 39.669 Wohnungen sowie einer gleichzeitig niedrigen Zahl neuer Baugenehmigungen liegt erhebliches Potenzial in Sanierung, Verdichtung, Aufstockung, Umnutzung und der erneuten Vermietung bestehender Gebäude.

Bereits heute wirken die Sozialen Immobilienagenturen als wichtiges Aktivierungsinstrument: Sie mieten beziehungsweise verwalten private Wohnungen und vermitteln diese an Haushalte, die auf dem freien Markt nur schwer Zugang finden. Für Eigentümer reduziert dieses Modell Verwaltungs- und Vermietungsrisiken und kann dadurch auch ungenutzten Wohnraum mobilisieren. Wie bekannt, unterstützt die Regierung diese Strukturen finanziell.

Hinzu kommen Sanierungs- und Energieprämien. Das DG-Prämiensystem fördert energetische Verbesserungen und Sanierungen; für vermietete Wohnungen wurden in den geltenden Regelungen erhöhte Fördermittel vorgesehen, um Sanierungen im Mietbestand attraktiver zu machen.

Im Umsetzungsprogramm Ostbelgien 2030 wird ausdrücklich eine Kombination aus Neubau, Umbau und energetischer Sanierung vorgesehen. Darüber hinaus sollen der öffentlich beziehungsweise sozial vermittelte Wohnungsbestand erhöht, ein Investitions- und Maßnahmenplan der ÖWOB ausgebaut und Maßnahmen zur Eigentumsbildung weiter ausgearbeitet werden.

Für eine weitergehende Leerstandsaktivierung bieten sich – auf Grundlage einer belastbaren Datenerhebung – insbesondere an: eine systematische Identifikation länger leerstehender Gebäude in Zusammenarbeit mit den Gemeinden, Beratungs- und Förderpakete für Umnutzung und eventuelle Wohnungsteilungen, eine stärkere Zuführung geeigneter privater Objekte an die Sozialen Immobilienagenturen sowie beschleunigte und transparente Verfahren bei genehmigungspflichtigen Umnutzungen. Wo kommunale Leerstandsinstrumente bestehen, sollten Erfahrungen und Wirksamkeit gemeinschaftsweit ausgewertet werden.

Um jungen Menschen bezahlbaren Wohnraum zu ermöglichen, müssen verschiedene Maßnahmen ergriffen werden. Auf der Erwerbsseite entlastet die seit 2025 geltende Senkung der Einregistrierungsgebühr auf 3 % beim Erwerb der eigenen und einzigen Wohnung die Käufer. Auf DG-Ebene sollte dieser Vorteil durch Maßnahmen ergänzt werden, die das Angebot erhöhen und den Bestand besser nutzbar machen.

Die bereits öffentlich dokumentierten Ansatzpunkte lassen sich in vier Prioritäten bündeln: Erstens soll der öffentlich geförderte und sozial vermittelte Wohnungsbestand ausgebaut werden. Zweitens sollen Umbau, Umnutzung und energetische Sanierung stärker genutzt werden, damit bezahlbarer Wohnraum nicht ausschließlich über Neubau geschaffen werden muss. Drittens sollen die Sozialen Immobilienagenturen und die ÖWOB enger zusammenarbeiten und ihre Kapazitäten ausbauen. Viertens sieht Ostbelgien 2030 ein operatives Maßnahmenpaket zur Eigentumsbildung vor.

Für junge Haushalte sollte bei der Ausgestaltung besonders auf niedrige Einstiegshürden geachtet werden: kleine und mittlere Wohnungen, familiengerechte Grundrisse, planbare Nebenkosten, energieeffizienter Bestand, Zugang zu Beratung sowie eine bessere Mobilisierung leerstehender Wohnungen. Ebenso wichtig ist die räumliche Differenzierung: Der Wohnungsdruck ist im Norden der DG anders gelagert als in Teilen der Eifel, was sich bereits bei den Kaufpreisen zeigt.

Die Regierung wird deshalb die Wirkung der bestehenden Maßnahmen regelmäßig anhand klarer Kennzahlen überprüfen: Zahl neu geschaffener beziehungsweise reaktivierter Wohnungen, Entwicklung von Kauf- und Neuvertragsmieten, Leerstand, Wartezeiten im öffentlichen Wohnungswesen, Anteil energetisch sanierter Mietwohnungen und Anteil junger Haushalte, die Eigentum erwerben können. Damit kann sichergestellt werden, dass die Wohnpolitik nicht nur Fördermittel bereitstellt, sondern messbar zusätzliche und bezahlbare Wohnperspektiven damit schafft.

Bezahlbares Wohnen ist eine der zentralen Zukunftsfragen Ostbelgiens. Die Regierung verfolgt deshalb einen ausgewogenen Ansatz: mehr bezahlbares Mietangebot, bessere Nutzung bestehender Gebäude, gezielte Unterstützung junger Familien beim Eigentumserwerb und eine kontinuierliche Verbesserung der Datengrundlagen. Nur durch das Zusammenspiel dieser Maßnahmen können dauerhaft tragfähige Wohnperspektiven geschaffen werden.